Delante de la convulsa situación del mercado inmobiliario y del clima de desánimo que reina en el sector, me gustaría proponerles, señores constructores y promotores, un par de alternativas que quizás podrían resolver la situación.

Antes de decíroslas, vamos a ver por qué no se venden pisos. Hay dos tipos de perfiles que compran pisos (o almenos que los compraban): los que lo hacen (o lo hacían) para disfrutar del bien y los que lo hacen (o lo hacían) para especular. Empecemos por los primeros, los que quieren irse a vivir.

Analicemos primero si hay demanda. ¿La gente necesita vivenda? Podemos entender que sí, ¿verdad? La gente quiere emanciparse, hay crecimiento poblacional, la renta por cápita aún puede aguantar compras a precio razonable... Entonces, ¿por qué no compran? Porqué probablemente muchos están aplazando su decisión, ya que piensan que el precio de la vivenda todavía puede bajar más y, claro está, comprar caro no le gusta a nadie.

Ahora viene la primera de las “soluciones”. Una pareja quiere comprar un piso, pero tiene miedo de que baje de precio. Los miedos, en el mercado, se cubren con seguros, ¿no? Pues imaginemos a esta pareja a la que un promotor quiere vender un piso. Encargamos una tasación oficial y se lo tasa, pongamos por caso, en 300.000 euros. El banco les dará, si hay renta que lo aguante, el 80% del valor, es decir, 240.000 euros. El resto tendrá que salir del ahorro de la pareja. Para cubrir el miedo de la depreciación (que sólo se producirá si hay una segunda transacción) se podría contratar un seguro por el valor hipotético de la depreciación (como si fuese un seguro de tipo de cambio). Si la pareja vende el piso, por ejemplo, al cabo de cuatro años, se vuelve a hacer la tasación y se ejecuta el seguro por el diferencial (en el caso de que el precio sea más bajo, claro). Si le añades que la tenencia media de un piso es de diecisiete años, veremos que la probabilidad de que se ejecute el seguro es baja. Esto, combinado con que es poco probable que el precio de los pisos caiga año tras año, haría que el coste del seguro no fuese demasiado alto (en cualquier caso, ¡mucho más bajo que estos descuentos que algunos desesperados proponen!).

Vayamos al segundo caso, el inversor especulador. Éste no tiene claro donde poner el dinero en estos momentos. La Bolsa no tiene buena cara y ponerlo en materias primas parece “espacio reservado” a los iniciados... Supongamos, otra vez, el piso de 300.000 euros de valor de tasación. Supongamos una rentabilidad aceptable del 7% anual más la hipotética plusvalía. ¿Qué pasaría si el promotor se comprometiese a pagar al “especulador” (no me gusta el nombre, pero está muy generalizado) este 7% periodificado mensualmente y lo garantizase durante cinco años con un aval a un año “que corriese”? El coste para el promotor es bajísimo y dispondría de los fondos de la transacción. Esto se podría “sofisticar” más encargando al promotor la gestión del alquiler del inmueble adquirido, y partirse el diferencial de la gananacia (precio de alquiler menos rendimiento al 7%), así incorporaría la opción “efecto empresarial” (obtener un alto rendimiento) a la operación.

Está claro que se tendría que bajar al detalle. También está claro que no todo el mundo lo entiende y que hay que hacer un trabajo adicional por parte del promotor, compañías de seguros y bancos, pero... quizás vale la pena probarlo, ¿no?

¡Estoy abierto a críticas!